Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Een groot aantal huisverbeteringen en reparaties worden uitgevoerd door huiseigenaren en zelfs sommige aannemers zonder het voordeel van wettelijk vereiste bouwvergunningen en de bijbehorende verplichte inspecties. De redenen om deze voorschriften te omzeilen zijn talrijk, vaak omdat een huiseigenaar of aannemer de kosten van de vergunning probeert te ontwijken, of omdat ze vrezen dat de belastingen zullen stijgen als verbeteringen officieel worden gecatalogiseerd. In werkelijkheid zijn de meeste (niet alle) angsten met betrekking tot het vergunningsproces ongegrond, en het potentieel voor ernstige problemen is vrij groot als u de juiste vergunningen niet aanvraagt en uw werk niet laat inspecteren. Hier zijn twaalf realiteiten over het bouwvergunningsproces die veel mensen zich niet realiseren.
Je hebt misschien helemaal geen vergunning nodig
Veel nervositeit treedt op omdat huiseigenaren denken dat elke reparatie of verbetering die ze rondom het huis doen, zal worden onderzocht met een kam met fijne tanden door een inspecteur die van plan is om elke kleine fout op te vangen. In werkelijkheid zijn er veel reparaties en verbeteringen die zonder een vergunning kunnen worden uitgevoerd. De regels hiervoor verschillen sterk van gemeenschap tot gemeenschap, en hetzelfde project dat een bouwvergunning en geplande inspecties in de ene locatie vereist, hoeft er niet een in een ander rechtsgebied te vereisen. Maar over het algemeen mag u de meeste bestaande elementen van uw huis vervangen zonder een vergunning, terwijl alles dat de structuur van uw huis verandert of een verbetering van het onroerend goed vertegenwoordigt, een vergunning nodig heeft. U kunt bijvoorbeeld een kapotte wandschakelaar of een versleten kraan vervangen, maar het toevoegen van een dek of toevoeging van een kamer vereist een vergunning. Uw gemeenschap kan online bronnen hebben die uitleggen welke soorten werkzaamheden vergunningen en inspecties vereisen, of u kunt het vergunningenkantoor bellen en vragen om met een inspecteur te praten.
U kunt anoniem met het vergunningenkantoor praten
Sommige mensen vrezen dat op het moment dat u de plaatselijke bouwinspecties belt en het kantoor toestemming geeft, u onmiddellijk wordt gemarkeerd voor controle. Dit is gewoon niet waar. Het vergunningenkantoor bestaat om ervoor te zorgen dat woningverbeteringen veilig worden uitgevoerd en geen risico voor de bewoners inhouden. Inspecteurs beantwoorden over het algemeen graag vragen. Als er momenteel geen inspecteur beschikbaar is, belt iemand u terug en beantwoordt u eventuele vragen, zoals "Heb ik een dampremmende laag achter mijn betegelde douchewanden nodig?" of "Hoe hoog kan mijn garage zijn?"
Vergunningkosten variëren
Het zal je misschien verbazen dat er geen vaste kosten zijn voor een bouwvergunning, maar die kosten variëren afhankelijk van de geschatte kosten en complexiteit van het project. Het bouwen van een hek kan bijvoorbeeld een vergunning van $ 55 vereisen, terwijl het bouwen van een groot nieuw huis een vergunning van $ 2.000 kan vereisen. Landelijk kostte de gemiddelde bouwvergunning $ 1.043 in 2018, met een typisch bereik van $ 400 tot ongeveer $ 1700. Maar deze gemiddelde kosten vertegenwoordigen veel vergunningen voor de nieuwbouw van hele huizen, en er zijn veel projecten waarvoor de bouwvergunningen $ 100 of minder kosten. Het is vrij gebruikelijk dat vergunningskosten gebaseerd zijn op een percentage van de verwachte kosten van het project. Als u met een aannemer werkt, zijn de kosten van de vergunning meestal inbegrepen in het bod dat u hebt ontvangen.
Eigenaar / bouwvergunning kan problematisch zijn
Sommige huiseigenaren maken zich zorgen dat stadsinspectiekantoren hen niet toestaan hun eigen werk te doen, maar alleen vergunningen afgeven aan professionele aannemers. Dit is een andere mythe, omdat inspectiekantoren routinematig vergunningen aan huiseigenaren verlenen om alle soorten werk zelf te doen - tot en met het dienen als GC (algemeen aannemer) bij het bouwen van een volledig huis. Voor dit soort projecten kan uw gemeenschap een speciale "eigenaar / bouwvergunning" uitgeven waarmee u de woning gedurende een bepaalde periode (meestal ongeveer een jaar) kunt bewonen terwijl u de afzonderlijke taken voor de taak uitbesteedt. Als eigenaar / bouwer fungeert u als uw eigen algemene aannemer in plaats van er een aan te nemen. Hiermee kunt u besparen op die pijnlijke vergoeding van 15 tot 25 procent die wordt aangerekend door GC's, maar u draagt ook de last van mogelijke verplichtingen, waarvan vele ernstig kunnen zijn. Het inhuren van een erkende, verzekerde, gebonden aannemer isoleert u beter van deze verplichtingen.
Gemak kan uw vergunning en uw project doden
Overal waar een hoogspanningslijn, rioolleiding, trottoir of ander gangbaar en continu onderhoudspad door uw eigendom loopt, heeft u waarschijnlijk een erfdienstbaarheid - een wettelijke beperking die voorkomt dat u wijzigingen aanbrengt die van invloed zijn op deze hulplijnen of andere functies. Er zijn bijvoorbeeld gevallen waarin een deel van uw eigendom kan worden gereserveerd voor een potentiële toekomstige weg. U kunt niet voortbouwen op enig deel van uw eigendom waar een versoepeling is geregistreerd.
Om meer te weten te komen over eventuele erfdienstbaarheden, kunt u de plat van uw woning raadplegen die online beschikbaar is op de site van uw provinciale beoordelaar of op zijn kantoren. Over het algemeen mag u nooit op erfdienstbaarheden bouwen, tenzij het kleine toevoegingen zijn, zoals hekken.
Tegenslagen van eigendommen zijn kritiek
Tegenslagen zijn verplichte buffers tussen eigendomsgrenzen en permanente structuren die helpen een gevoel van openheid in gemeenschappen te behouden, en zorgen voor veiligheidsmarges in geval van brand. Als u bijvoorbeeld de zijkant van uw huis verlengt, moet u zich bewust zijn van de vereiste terugstelafstanden van uw lokale bouwcode. Er zullen waarschijnlijk ook tegenslagregels zijn voor het uitbreiden van een woning aan de voor- en achterkant van een huis. Gewoonlijk houdt dit in dat een minimale afstand tussen de rand van structuren en de onderzochte eigenschapsgrenzen wordt aangehouden. Structurele woningtoevoegingen, garages, schuren en dekken kunnen allemaal onderworpen zijn aan deze tegenslagregels. Nogmaals, uw lokale bouwinspectiekantoor kan u laten weten welke tegenslagregels van kracht zijn.
Afwijkingen zijn mogelijk
Hoewel van erfdienstbaarheden zelden wordt afgezien, zijn schendingen van tegenslag en sommige andere bestemmingsvereisten soms toegestaan via het juridische proces van het aanvragen en ontvangen van een afwijking. Een afwijking is een officieel goedgekeurde uitzondering op bestemmingsverordeningen. Meestal worden afwijkingen gevraagd wanneer een huiseigenaar een groter huis op zijn of haar perceel wil bouwen dan is toegestaan door bestemmingsverordeningen. Door een afwijking aan te vragen, kan de huiseigenaar worden toegestaan om dat grotere huis te bouwen, of om een kamertoevoeging te voltooien die in tegenspraak is met verlagingsregels. Het vergunningkantoor kan buren raadplegen wanneer een afwijking wordt aangevraagd en hun goedkeuring kan van cruciaal belang zijn voor het verkrijgen van de afwijking.
Voorraadbouwplannen worden mogelijk niet goedgekeurd
Je denkt misschien dat een huisplan of blauwdruk die wordt gepubliceerd of gemaakt door een architect, of een gepubliceerd bouwplan voor een schuur of garage, automatisch voldoende is om een vergunning te verkrijgen. Voorraadbouwplannen zijn er in overvloed op internet. Huiseigenaren, in plaats van het uitgeven van $ 1500 aangepaste door architecten getrokken plannen, kunnen kant-en-klare plannen kopen voor slechts $ 500 tot $ 600 voor een huis met twee slaapkamers, twee badkamers en een garage.
Maar uw lokale bouwvergunning kan deze plannen niet goedkeuren. Hoewel de internetplannen mogelijk door een architect zijn getekend, kan uw kantoor vereisen dat de plannen worden gemaakt door een architect met een vergunning in uw staat.
CCR's kunnen beperkingen toevoegen
Andere mogelijke nadelen bij het aanvragen van een vergunning zijn de voorwaarden, convenanten en beperkingen (CCR's) die vaak worden aangetroffen in geplande gemeenschappen, onderverdelingen of geplande unit-ontwikkelingen (PUD's). CCR's fungeren als een soort "schaduwzoneringverordening" - voorschriften binnen verordeningen. Deze beperkingen komen bovenop uw gemeentelijke verordeningen en u moet hieraan voldoen om te voorkomen dat u uw contractuele overeenkomst met de buurtvereniging schendt.
Inspecties zijn verplicht
De inspectie is een integraal onderdeel van het totale vergunningsproces en mag in geen geval deze stap negeren. Bij sommige projecten zullen er zelfs twee inspecties zijn - een in de "ruwe" fase en een laatste inspectie. Dit is niet iets om bang voor te zijn, omdat de inspecteur er alleen is om ervoor te zorgen dat het werk veilig is gedaan. Het is vaak een heel kort, plichtmatig bezoek. Wanneer een inspecteur al bekend is met het werk van een aannemer, is de inspectie soms weinig meer dan een drive-by blik. Inspecteurs zijn misschien wat ijveriger over de inspectie als het werk door een huiseigenaar is gedaan, maar het is nog steeds een heel routinematig proces.
Een inspectie nalaten is geen catastrofe
De belangrijkste reden waarom sommige huiseigenaren geen bouwvergunning aanvragen, is dat ze bang zijn voor een inspectie. Maar dit maakt niet uit. U krijgt alle gelegenheid om problemen te verhelpen die zijn gemarkeerd. De inspecteur zal terugkeren voor een tweede inspectie (of zelfs een derde of vierde indien nodig) en de vergunning ondertekenen (of "sluiten") zodra het werk naar zijn of haar tevredenheid is voltooid.
Het negeren van het vergunningsproces is ernstig
Het kan heel verleidelijk zijn om het vergunningsproces te negeren en het werk dat je doet te verbergen, vooral als het in huis is waar je kunt werken zonder dat iemand het ziet. En hoewel u hiermee kunt rondkomen, is het even waarschijnlijk dat dergelijke snelkoppelingen u uiteindelijk veel zullen kosten. Als aan het licht komt dat u zonder een vereiste vergunning hebt gewerkt, kunt u achteraf gedwongen worden een vergunning aan te vragen, tegen aanzienlijk hogere kosten. En misschien moet u zelfs muren of plafonds afscheuren om het werk te kunnen inspecteren. Als je fouten hebt gemaakt, moet je de hele klus slopen en opnieuw beginnen.
De dekking van uw huiseigenaar kan ook worden beïnvloed. Als u bijvoorbeeld een overstroming of brand heeft vanwege slecht sanitair of elektrisch werk, kan uw verzekering de dekking weigeren als het werk buiten de vergunning is gedaan.
