Getty Images / Amy Kay
Je "doe-het-zelf" -houding is lovenswaardig, maar op een gegeven moment moet je een huisreparateur inhuren en iemand betalen om iets in je huis te repareren. Er zullen situaties zijn waarin u niet de tijd, neiging of vaardigheid hebt om een bepaalde reparatie uit te voeren of een deel van het werk te doen dat u moet doen. We nemen allemaal iemand in dienst om op een gegeven moment iets in ons huis te repareren. Wat u hier vindt, is enkele richtlijnen over wanneer en hoe u een huisreparateur of onderhoudscontractant kunt selecteren.
Soorten aannemers voor woningreparatie
Wanneer u reparatiewerkzaamheden aan uw huis nodig hebt, huurt u meestal een speciaal soort handelaar genaamd een "onderaannemer" die anders is dan een algemene aannemer (GC) of bouwer. Een algemene aannemer of aannemer is een bedrijf dat een groot renovatieproject zal bouwen of een nieuw huis zal bouwen en alle individuele gespecialiseerde onderaannemers inhuurt.
De GC is de algehele coördinator van een groter project en levert doorgaans niet de arbeid om het huis te bouwen. Dat komt van de onderaannemers of de "trades" (constructie trades). Bij een nieuw huis of groot huisreparatie- of renovatieproject kunnen deze subs de graafmachine, betonsub, ruw timmerwerkploeg, dakdekker, loodgieter, mechanische (HVAC) elektricien, timmerman, schilder, vloer, enz. Omvatten. De GC huurt deze in onderaannemers houden hun contracten rechtstreeks en rechtstreeks in. Dat betekent dat ze voor hem werken en dat ze onder contract staan. Je zou een contract hebben met alleen de GC, niet met de ondertitels van de GC.
De GC verdient geld door de kosten van de onderaannemers te markeren als een percentage van het bouwbedrag (gebruikelijk) of als een forfaitair bedrag (niet zo gebruikelijk). Voor deze professionele vergoeding, hij of zij zorgt voor het beheer en de planning van subs, de subs betalen, zorgt voor toezicht op de constructie, biedt dumpsters, port-a-john, verzekeringen en andere diverse dingen die je nodig hebt om een huis te bouwen of een toevoeging te bouwen. De onderaannemers verdienen hun geld door arbeid in rekening te brengen en materiaal te markeren.
De GC is de "generalist" en onderaannemers zijn de "specialisten". Wanneer u een specifiek ding in uw huis nodig hebt, hebt u een specialist nodig, en die persoon is de speciale onderaannemer, bijvoorbeeld een loodgieter.
Als het gaat om het inhuren van iemand voor onderhoudstaken, zijn veel mensen die dit werk doen helemaal geen gelicentieerde onderaannemer. Ze kunnen gewoon een 'man met een vrachtwagen' zijn, bijvoorbeeld een gootreiniger, of een bladermaker of soms een schilder. Hoewel het gebruik van dit soort mensen kan werken, moet u voorzichtig zijn, omdat problemen met de fabricage en aansprakelijkheidsproblemen nog steeds bestaan, maar u niet over de wettelijke bescherming beschikt die u hebt bij het gebruik van een erkende aannemer. Kortom, vermijd de verleiding helemaal en gebruik altijd een erkende aannemer.
Beslissen wanneer u een aannemer gebruikt
De beslissing om een aannemer te gebruiken is er een die vaak persoonlijk is. Het komt erop aan om te evalueren:
- Uw comfortniveau met de taak bij de hand Uw tijd Uw budget
Als u verder gaat dan een eenvoudig huisreparatieproject naar nieuwe technisch uitdagende installaties zoals het toevoegen van elektrische circuits of het toevoegen van een gootsteen, moet u eerst controleren of een vergunning is vereist van uw lokale bouwafdeling. U hebt voor veel huisreparaties geen vergunning nodig, maar u hebt mogelijk een vergunning nodig voor "nieuw werk", met name voor elektriciteit, verwarming, koeling en sanitair. In sommige gevallen vereist de vergunning dat een erkende aannemer het werk doet om de gezondheid, veiligheid en welzijn van het publiek te beschermen. In sommige gevallen kan het nodig zijn dat de plaatselijke bouwinspecteur uw werk beoordeelt tijdens de bouw en na de voltooiing ervan.
- Heb ik er vertrouwen in deze reparatie te maken (of op zijn minst comfortabel te proberen)? Zijn de gevolgen acceptabel als het langer duurt om het project uit te voeren dan ik had verwacht? Wil ik dit project echt proberen?
Hoe het project te beheren
Zodra u besluit een aannemer in te huren, moet u weten hoe u hem effectief kunt beheren, of het nu gaat om een snel huisreparatieproject of een groot woningrenovatieproject of nieuwbouw. Hoe dan ook, er zijn enkele richtlijnen die u moet volgen bij het beheren van het werk van iedereen die u inhuurt om thuis te werken:
- Huur een gelicentieerde, verzekerde aannemer in. Bepaal de verwachtingen van beide partijen (u en hen) en beheer deze verwachtingen. Zorg ten minste voor een ondertekend document (een contract of een ondertekend en geaccepteerd voorstel) dat aangeeft wat zij voor u zullen doen. (de Scope of Work genoemd), definieer hoeveel het kost en waar tijd een probleem is, definieer hoe lang het duurt en wanneer ze beginnen en eindigen. Definieer de betalingsvoorwaarden voordat het werk wordt gestart en maak de voorwaarden onderdeel van uw ondertekende Bepaal uw verwachtingen en vereisten voor het opruimen van hun werk en de bescherming van omliggende gebieden als onderdeel van het ondertekende document (een dakdekker moet bijvoorbeeld uw landschap beschermen tijdens een afscheuring van het dak en eventueel puin opruimen.) Bespreek de rechten van de aannemer voor toegang tot het huis als u er niet bent indien nodig, en het gebruik van uw water, elektriciteit. (Opmerking: probeer de aannemer niet bij u thuis te hebben wanneer u er niet bent; dit beschermt u en hen.) Voordat de aannemer begint met werken, moet u een vriendelijk gesprek voeren over waar u voorzichtig mee wilt zijn als u zich zorgen maakt over het werk. Laat de aannemer over het algemeen met rust wanneer het werk aan de gang is. Wees vriendelijk maar sta niet in de weg. Terloops observeren wat ze doen. Als u zich zorgen maakt over iets dat u ziet, vraag het dan aan de aannemer, maar probeer ze hun werk te laten doen. Aannemers verdienen hun brood door efficiënt in en uit een baan te komen. Bespreek de "extra": het moeilijkste probleem dat u kunt ondervinden, is het mogelijke verzoek van de aannemer om een "bestelling wijzigen" of "extra". Dit resulteert in een toegevoegde kosten voor u, daarom heeft u een duidelijk omschreven werkterrein nodig. Een verzoek om een wijzigingsorder is alleen redelijk als de contractant in een situatie op het project terechtkomt die niet redelijkerwijs door hem werd verwacht, of een wijziging in de scope door u is. Als u een verzoek voor een wijzigingsorder krijgt, moet u dit met de aannemer in redelijkheid bespreken. Als het een wijziging in het toepassingsgebied is of als gevolg van iets dat je hebt gedaan meer tijd in beslag nam, moet je dit beoordelen en betalen als je denkt dat het eerlijk is. Als het iets is dat altijd deel uitmaakte van de scope, heb je een meer delicate situatie en moet je misschien standhouden op basis van de voorwaarden die zijn gedefinieerd in je ondertekende document. Bottom line? Als u een prijs moet bedingen voor een wijzigingsorder die u beiden niet had voorzien, probeer het verschil met hem te delen. Rapport en billijkheid helpen bij het oplossen van deze problemen. Wanneer de reparatie- of onderhoudswerkzaamheden zijn voltooid, moet u het werk persoonlijk nakijken voordat u verricht de laatste betaling aan de aannemer. Zorg ervoor dat de werklocatie wordt schoongemaakt zoals verwacht en dat het werk er goed uitziet. Laat u om welke reden dan ook niet overhaasten om de definitieve betaling uit te voeren. Vertel het hen als u tevreden bent met hun werk.
Hoe een goede aannemer te selecteren
Dit lijkt misschien ontmoedigend, maar het is vrij eenvoudig. Probeer op spoedbasis aannemers te selecteren die u nodig heeft. Waarom? Omdat als je een noodreparatie hebt en snel iemand moet vinden (die ook goed en eerlijk is), je geen tijd hebt om een langdurig selectie- en screeningproces te doorlopen. Het ergste wat je kunt doen is iemand uit de Gouden Gids kiezen zonder ze eerst te interviewen.
De eenvoudigste en een van de beste manieren om een mogelijke aannemer te selecteren, is om referenties te krijgen van vrienden, familie of een makelaar die u vertrouwt. Een andere goede methode is om een gratis service zoals HomeAdvisor te gebruiken waarmee je real-time beoordelingen van het werk van de aannemer kunt lezen.
Als je eenmaal een aantal namen hebt, ontmoet ze dan, zoek naar "chemie" of rapport en observeer hun niveau van professionaliteit. Hoffelijkheid, respect, stiptheid en het vermogen om te communiceren zijn enkele van de belangrijkste eigenschappen die een aannemer naast zijn basiscompetentie kan hebben. Hoe goed iemand ook is, huur ze niet als ze niet met u op deze punten klikken.
U moet ook opletten voor tekenen van middelenmisbruik, zoals alcohol of marihuana. Als u hier iets vermoedt, moet u de aannemer niet inhuren.
Hier is een checklist waar u rekening mee moet houden bij het selecteren van uw aannemer.
Gebruik beoordelingen van "Best", "Goed", "OK", "Redelijk" en "Weigeren" om sommige van deze items te classificeren.
Namen van mogelijke aannemers verkrijgen:
- U hebt goede persoonlijke eerdere ervaring met het werken met een aannemer Betrouwbare verwijzing door directe ervaring van familie of vrienden Je kent de reputatie van de aannemer maar hebt geen directe ervaring Je hebt ze gevonden bij een brancheorganisatie of algemene reclame
Staatsaannemerslicenties (ze moeten het nummer opgeven als ze een licentie hebben):
- Licensed; heeft nooit een klacht ingediend of disciplinaire maatregelen onder licentie genomen; heeft geen voorafgaande klachten ingediend gedurende ten minste drie of meer jaar onder licentie; lopende klachten of acties tegen hen in de afgelopen drie jaar De aannemer heeft geen vergunning
Aannemersverzekering (vraag om hun certificaten te zien) :
- Werkmanscompensatie en algemene aansprakelijkheid Algemene aansprakelijkheid alleen (lichamelijk letsel en materiële schade) De aannemer is niet verzekerd
Zakelijke levensduur:
- In bedrijf meer dan 10 jaar met dezelfde naam In bedrijf vijf of meer jaar met dezelfde naam In bedrijf een tot vijf jaar met dezelfde naam New business jonger dan een jaar
Stabiliteit en duurzaamheid:
- Heeft een fysiek kantoor en adres Heeft alleen een thuiskantoor of antwoorddienst Alleen mobiel telefooncontact, geen kantoor
Referentiecontrole:
- Positieve eerdere huidige referenties van minimaal vijf klanten Eén tot vier positieve referenties van eerdere klanten Geen echte referenties of negatieve referenties opgegeven
Ervaring:
- Is gespecialiseerd in het werk dat u wilt uitvoeren Kan het werk uitvoeren dat u wilt, maar doet ook andere soorten werk Weinig tot geen ervaring in het werk dat u wilt uitvoeren
Scope en prijs:
- Een gedetailleerde beschrijving van de reikwijdte van het werkAanvattingen (indien aanwezig) zijn duidelijk en accuraat Contractant GEEF GEEN korting om “nu aan te melden” Een aannemer garandeert het werkAlle mondelinge vertegenwoordigingen van de aannemer zijn schriftelijk Niet meer dan 25 tot 33 procent gevraagd vooraf Betaling niet vereist totdat het werk is voltooid
Biedingen verkrijgen en een schatting evalueren
Dit is een uiterst belangrijk aspect van het succesvol inhuren van een aannemer. Laten we het opsplitsen:
De reikwijdte van het werk:
Dit bepaalt wat de aannemer voor u doet. Zorg ervoor dat alle dingen worden behandeld die u wilt voltooien. Het moet ook alle voorbereidende werkzaamheden, bescherming van de omliggende gebieden, opruimen, enz. Bevatten.
Het beoordelen van de reikwijdte van het werk tussen aannemers is een essentieel onderdeel van de evaluatie van hun inschatting van de biedingen. Hier zijn enkele dingen waar u op moet letten bij verschillende aannemers:
- Schilder: Beschrijf hoe zij van plan zijn om het buiten- of binnenoppervlak van de verf voor te bereiden. Deze stap maakt of breekt een verfbeurt. Bepaal of ze alle losse verf met de hand schrapen (het beste), de buitenkant van de wasmachine wassen (wees voorzichtig, omdat dit omliggende gebieden kan beschadigen en u moet wachten tot de muur volledig droog is voordat u verder gaat met werken), primen (beste), spotprimeren (OK). Bepaal het aantal voorgestelde verflagen en het merk en de kwaliteit van de verf, enz. Zorg ervoor dat ze de omliggende gebieden beschermen en vuil verwijderen. Tuinarchitect: Wat ze ook zeggen of hoeveel ze dit probleem ook afwijzen, zorg ervoor dat ze begrijpen dat je je struiken en kluiten van je bomen onder de grond wilt planten. Accepteer niet het maken van een ondiep gat, plaats de plant erin en rond de kluit met een hoop vuil en mulch. Zorg ervoor dat ze de draad rond de kluit verwijderen of het touw losmaken en plaats de kluit volledig in de grond tot slechts ongeveer 6 "boven de grond uitsteekt. Zorg ervoor dat ze ook de installatie en levensduur van de plant gedurende een gespecificeerde periode garanderen. Begrijp je verantwoordelijkheden voor water geven. Dakdekker: daken lekken zelden door falen van grind, ze lekken door falen met flitsen. Wat u meestal niet kunt zien, is waar water in komt. Zorg ervoor dat ze aangeven waar flitsen wordt gebruikt. Wees bezorgd en bekijk hoe ze een buitenste hoek van een schoorsteen of muur opvlammen. Op een bakstenen huis is het het beste om de baksteenverbindingen te snijden voor het knipperen en vervolgens de verbinding af te dichten. Dit is veel beter dan het flitsen aan de bakstenen muur spijkeren en vertrouwen op kit. Als je in een koud klimaat leeft, zorg er dan voor dat ze een rubberen ijs / waterscherm langs de hele rand van je dak installeren, dat zich uitstrekt van de rand van het dak tot minstens 24 "voorbij de buitenmuur. Zorg ervoor dat ze je planten en struiken beschermen en schoon maken dagelijks puin opruimen Loodgieter: probeer indien mogelijk een vaste prijs te bedingen voor hun werk. Het opruimen van een verstopte afvoer wordt vaak geprijsd op basis van de gebruikte "reinigingsslang", maar sommige loodgieters geven een vaste prijs voor dit werk. Idealiter zou u vooraf een afvoerreiniger voor noodafvoerreinigingen moeten selecteren. Kortom, verwacht een premium prijs te betalen voor noodoproepen.
Wat “Is” en “Is niet” is inbegrepen in het bod:
Soms moet een aannemer toestemmingen of aannames maken in zijn bieding, zoals materiële hoeveelheid, toegang tot uw huis, enz. Ook zullen ze soms aangeven wat ze uitsluiten in de bieding. Bekijk aannames en uitsluitingen zorgvuldig met de aannemer. Vraag hen beleefd af over de redelijkheid van veronderstellingen en uitsluitingen. Als dit niet het geval is, worden deze items waarschijnlijk later een wijzigingsorder. Wanneer u biedingen tussen aannemers evalueert en vergelijkt, markeren aannames en uitsluitingen waar u een appel en een sinaasappel hebt.
Vertegenwoordigers van aannemers:
Uw grootste zorg hier is de bereidheid van de aannemer om een van de mondelinge verklaringen die hij of zij u heeft gegeven om de baan te krijgen, op schrift te stellen. Als ze mondelinge toezeggingen hebben gedaan maar ze niet op schrift stellen, is dat reden voor afwijzing.
Prijs:
Zoek naar een contractprijs die goed is opgesplitst, duidelijk en gemakkelijk te begrijpen. Als het onduidelijk is, hebben ze niet de tijd genomen om uw vereisten, de reikwijdte van het werk of de baan te begrijpen. Maak uw selectie niet noodzakelijk alleen op prijs.
Stimulansen:
De aannemer mag u geen korting of incentives aanbieden om het contract onmiddellijk te ondertekenen.
Contract Betalingsvoorwaarden:
Vraag om een factuur per post nadat het werk is voltooid, maar verwacht dat de meesten betaling willen direct nadat het werk is voltooid. Als ze contant geld willen, is dat geen goed teken. Als materialen nodig waren voordat het werk kon beginnen (bijv. Dakdekker of schilder), willen ze een eerste betaling voor materialen. Probeer dit bedrag zo veel mogelijk te minimaliseren. Probeer niet meer dan 33 procent vooraf te betalen en ga daar alleen mee akkoord met een zeer gerenommeerd bedrijf.
Het komt neer op
Hopelijk bood dit overzicht nuttige informatie over het succesvol aannemen, beheren en werken met aannemers. Wees niet bang om hulp te vragen aan een van deze professionals als dat nodig is - dat is hun taak zeven dagen per week.
